沉寂四个月的高盛突然扔出楼市重磅研报，直言沪深年底触底、三年房价涨 15%，瞬间刷爆房产圈。不少人看完热血沸腾，觉得楼市春天要来了，甚至准备砸钱上车。但我劝你先冷静，别被漂亮数据迷了眼，搞懂资本真正的立场，你就知道这份报告到底该不该信。

一、高盛预测反复横跳，可信度早已大打折扣

高盛这些年对国内楼市的判断，简直比翻书还快，前后矛盾让人摸不着头脑。2024 年上半年还说楼市要到 2027 年三季度才企稳，下半年就改口称 2025 年底能稳住；去年还看空房价，扬言会跌 10%-30%，今年年初又说楼市迎来分水岭，如今直接喊出三年涨 15%。

虽说投行会根据市场数据调整判断，但如此剧烈的观点反转，实在难以让人信服。市场大环境没有突变，政策也未出现颠覆性调整，短短一年多从看空到看涨，背后绝非简单的数据分析，更像是带着特定目的发声。即便它此前对房价跌幅的预判有几分准头，也掩盖不了立场先行的本质。

二、研报看似聊房价，实则为境外资本铺路

很多人只盯着 “沪深房价涨 15%” 这句话，却忽略了报告里的关键细节。高盛的核心客户是布局 A 股的国际投资者，报告重点强调土地投资效率提升，优质国企开发商盈利水平改善，房价上涨会带动相关企业估值重估，还直接点名中海、招商蛇口两家在沪深布局极深的房企。

说白了，这份报告根本不是给普通买房人看的，而是给境外资金指路。它看似预判楼市走势，实则是为合作客户挖掘投资标的，引导资金流向特定房企股票。所谓的房价上涨预测，不过是撬动资本的由头，和普通人买房赚钱没多大关系。

三、楼市分化已成定局，普涨时代彻底落幕

就算高盛的 15% 涨幅预判成真，也绝不是全城房子一起涨。如今楼市早就是冰火两重天，核心地段优质房源可能稳步上涨，老破小、远郊刚需盘大概率横盘甚至下跌。

就拿广州来说，房价收入比已降至合理区间，按理说市场该企稳，可房价依旧在跌。核心原因是大量老旧小区、握手楼产品力跟不上，即便价格下调也没人买单。今年楼市金三银四来得快去得也快，四月成交快速回落，人口结构变化、教育政策调整，都让学区房等热门板块失去长期支撑。想重回 2015 年普涨暴富的行情，完全是不切实际的幻想。

四、普通人买房别赌行情，自身实力才是硬底气

面对机构的楼市看涨言论，普通人没必要盲目跟风。房产收益率远不如科技、能源等板块，就算涨 15%，也吸引不了多少热钱长期涌入。

给刚需和购房者几点实在建议：一是刚需买房以满足工作生活需求为主，够用就行，别追求大而全；二是尽量避开高层老小区，优先选物业靠谱、产品优质的房源，投资短线换手除外；三是别把所有希望寄托在房价上涨上，当下最该做的是提升自身能力、深耕事业。经济周期起起伏伏，只有自身实力过硬，才能抵御各种市场风险。

总结

高盛的楼市研报，本质是资本立场下的投资指引，而非普通家庭的买房指南。沪深楼市或许会率先企稳，但绝不会出现全民受益的普涨行情，盲目跟风只会踩坑。与其纠结房价涨跌，不如专注自身发展，这才是穿越市场周期的最好方式。

发布于：山东省